Управляющая компания должна ремонтировать подъезды многоквартирного дома, убирать прилегающую территорию и менять стояки. Но есть много работ в доме или квартире, за которые УК требует с жильцов деньги, хотя обязана проводить их бесплатно. Какие именно, рассказала адвокат Ольга Алешина, информирует «Тихоокеанская Россия», ТоРосс.

Что должна делать управляющая компания

Управляющая компания (УК, ТСЖ, ЖСК) отвечает за обслуживание общего имущества в многоквартирном доме. Общим считается имущество, которым пользуются люди в нескольких квартирах или во всём доме. Это подвалы и чердаки, лестницы и подъезды, придомовая территория, инженерные коммуникации и так далее.
Все услуги, которые обязана оказывать УК, прописаны в договоре управления между ней и жильцами. Эти работы объединяет то, что они касаются исключительно общего имущества дома, за что УК каждый месяц получает от людей плату. В квитанциях эта строка расходов называется «за техническое обслуживание и текущий ремонт общего имущества». Сколько платить, жильцы каждого дома решают сами на общем собрании, но не меньше тарифа, который установила местная администрация.
Если нужно отремонтировать что-то из общего имущества, УК не должна брать дополнительную плату — эти услуги уже включены в тариф (их жильцы оплачивают каждый месяц). А вот если ремонт нужен кому-то лично, например, заменить смеситель или проводку в квартире, то за это придётся заплатить отдельно.

За что УК не должна брать деньги

Если очевидно, что УК бесплатно должна заменить дверь в подъезде или убрать протечки на крыше, то с другими видами работ всё не так однозначно. Некоторые из них, особенно в квартире, вызывают много вопросов, споров и отказов УК делать работу без дополнительной платы. Вот за что УК не может требовать с жильцов деньги.

Радиаторы отопления
Если в вашей квартире старые радиаторы отопления, УК обязана ремонтировать и при необходимости заменять их бесплатно, но при одном условии. Радиаторы не должны иметь запирающих устройств (вентилей), которые отключают их от отопительной системы всего дома. В этом случае батареи считаются общедомовым имуществом. Если такие вентили есть, то радиатор жильцы должны ремонтировать и менять за свой счёт. То же самое касается и полотенцесушителя в ванной.
Радиаторы должны поменять, когда они не прогревают квартиру до нужной температуры, а их промывка не помогает, либо их состояние аварийное (например, есть протечки). Менять батареи только потому, что они уже старые и непривлекательно выглядят, но при этом исправно работают, УК не обязана.
Когда радиаторы нужно менять, УК составляет об этом акт. Если такой акт составлен, а батареи вам долгое время так и не заменили, можете сделать это за свой счёт. Все свои расходы затем можно взыскать с УК.

Балкон
УК должна отремонтировать бетонную плиту балкона и его металлическое ограждение. За всё остальное – пол, стены, крыша, козырёк балкона – отвечают жильцы. Например, они должны за свой счёт красить стены или менять балконные двери.

Бытовая техника
УК обязана следить за исправностью общедомовой системы устройств, которые защищают электропроводку дома от перепадов напряжения в сети. Поэтому, если в квартире из-за скачка напряжения вышла из строя бытовая техника, оплатить её ремонт или покупку новой должна УК.

Почтовые ящики
УК нередко отказывается менять почтовые ящики в подъезде, считая, что это личная собственность жильцов, ведь каждый из них пользуется своим ящиком. Но Верховный суд Российской Федерации указал, что почтовые ящики относятся к общему имуществу. По закону они в обязательном порядке устанавливаются на первых этажах многоквартирных домов. УК обязана их обслуживать, ремонтировать, а при необходимости заменять на новые.

Домофон
Обслуживание и ремонт домофона не входит в список работ, которые УК обязана проводить. Но жильцы по решению общего собрания могут включить эти услуги в договор. Если в вашем доме обслуживание домофона включено в договор управления, то УК не может брать деньги за его ремонт. Если же обслуживания домофона в договоре нет, эти работы жильцы должны оплачивать УК отдельно или заключить договор со специализированной организацией.

Детская площадка
Верховный суд России указывает, что, если детская площадка находится рядом с домом, следить за ней обязана УК. Она должна содержать детскую площадку в исправном состоянии и при необходимости ремонтировать её оборудование (горки, качели и так далее). УК должна следить, чтобы все придомовые детские площадки соответствовали установленным нормативам (например, ГОСТ Р 52169-2012).

Ремонт подъездов
УК в большинстве случаев не отказывается ремонтировать подъезды, а вот вопрос, как часто нужно это делать, вызывает много споров. Например, УК говорит, что, по её мнению, подъезд в нормальном состоянии и в ближайшие годы ремонта не требует. Законом установлено, что ремонт подъездов, в зависимости от вида дома и его состояния, проводят один раз в три года или в пять лет, но не реже. И если в договоре управления дома срок прописан больший или вообще не указан, а подъезд не ремонтировали уже лет десять, то жильцы могут требовать от УК провести ремонт в течение ближайших нескольких месяцев.

Как узнать, какая УК обслуживает ваш дом
Не все жильцы знают, какая УК обслуживает их дом, где она находится и как с ней связаться. Узнать свою управляющую компанию можно из квитанции, по которой вы платите за содержание и ремонт общедомового имущества. В ней должны быть указаны название вашей УК, её почтовый и электронный адрес, телефон. Также данные УК можно найти на портале ГИС ЖКХ, зайдя туда через учётную запись Госуслуг.

Что ответить на возражения УК
Иногда УК отказывается что-либо ремонтировать. Причиной называет то, что в договоре управления домом такие работы не указаны или общее собрание жильцов не принимало решения их провести. Все эти доводы незаконны. Верховный суд в своих решениях говорит, что управляющая компания обязана содержать в исправном состоянии общедомовое имущество, в том числе ремонтировать его.
Не имеет значения, что какие-либо конкретные виды работ не прописаны в договоре управления или общее собрание жильцов не принимало по ним решения. Если работы входят в утверждённый законом перечень, УК обязана их провести, даже если они не прописаны в договоре управления домом и по ним не вынесено решение общего собрания. Никакой дополнительной платы УК брать не имеет права. Все эти работы уже оплачены жильцами по квитанции за ЖКУ.

Что делать, если УК не выполняет свои обязанности

Сначала нужно обратиться в УК с заявкой, в которой нужно просить сделать ремонт или заменить оборудование, которое пришло в негодность. Заявку можно оставить по телефону, позвонив по номеру аварийно-диспетчерской службы. Её номер вы найдёте на квитанции на оплату ЖКУ, на сайте местной администрации, сайте своей управляющей компании либо на портале ГИС ЖКХ. Сотрудник, который принимает вашу заявку, должен назвать себя, свою должность, , номер и время регистрации вашего сообщения. Либо подайте заявку на бумаге, получив у секретаря УК отметку о получении на своём экземпляре.
Если после вашей заявки нужные работы не выполнили или вам отказали в них, пишите жалобу на имя руководителя УК. Образцы её заполнения должны быть на информационном стенде УК. Жалобу можно отдать секретарю УК, выслать по почте заказным письмом или отправить в электронном виде через портал ГИС ЖКХ. Ответ на жалобу УК обязана дать в течение 10 рабочих дней после её получения.
Если всё это не сработало, жалуйтесь в Государственную жилищную инспекцию. Контакты и образец заявления можно найти на сайте региональной жилинспекции. Её специалисты проведут проверку по вашей жалобе, и, если её доводы подтвердятся, УК грозят крупные штрафы — от 250 тысяч до 350 тысяч рублей. Также жилинспекция выдаст предписание, по которому УК обязана будет сделать ремонт. Если УК не будет исполнять такие предписания, у неё могут забрать лицензию.
Когда УК игнорирует предписания жилинспекции, обращайтесь в суд. Просите в иске обязать УК выполнить конкретные работы или заменить оборудование, а также заплатить вам компенсацию морального вреда. Суд в своём решении укажет сроки, в которые УК обязана провести ремонт или замену. После того как суд вынесет решение, нужно получить исполнительный лист и отнести его в Службу судебных приставов. Именно приставы будут контролировать исполнение УК решения суда. Если его не будут исполнять, руководству УК грозит сначала административная, а потом уголовная ответственность.